Noir et blanc du bâtiment

Défiscaliser par démembrement

M VENTUSO V DEF profil.jpg

Connaissez vous la cession d'usufruit temporaire et la donation d'usufruit temporaire ?

Vous trouverez ci-dessous des exemples concrets de ces outils.

Cession d'usufruit temporaire pour défiscaliser

Les avantages

- Diminution des revenus imposables du client : en cédant temporairement l'usufruit de votre bien, vous allez diminuer vos revenus imposables puisque vous ne percevrez plus les loyers. De la même manière, vous pouvez par exemple céder l'usufruit des parts de votre société civile immobilière pour diminuer vos revenus imposables.

- En contrepartie de votre cession, vous recevez un capital : la cession de l'usufruit entraîne souvent une imposition au titre des plus-values immobilières des particuliers avec la possibilité de bénéficier d'un abattement pour durée de détention.

- Sortie de la valeur du bien dont on a cédé l'usufruit de l'assiette de l'ISF pendant la durée de cession de l'usufruit.

- Diversifier son patrimoine en plaçant le capital sur des actifs financiers.

- Réemployer les capitaux dans d'autres investissements, voire des investissements défiscalisant si nécessaire.

- Possibilité de renouveler consécutivement plusieurs fois l'opération de cession d'usufruit temporaire.

Les inconvénients

- Le capital lié à la cession de l'usufruit temporaire d'un bien qualifié de professionnel au regard de l'ISF entrera dans le patrimoine privé et pourra, à ce titre, être taxé à l'ISF (par exemple la valeur de rachat du contrat si réinvestissement sur un contrat d'assurance-vie).

- L'opération doit porter sur environ 10 ans au minimum pour être avantageuse.

- La cession de l'usufruit entraîne la taxation des plus-values immobilières. L'assiette sera cependant minorée puisqu'elle ne portera que sur la valeur de l'usufruit.

Cas pratique

Monsieur FRANCIS, marié et âgé de 50 ans, souhaite non seulement faire fructifier son épargne en vue de sa retraite qu'il prévoit de prendre à 65 ans, mais également défiscaliser ses revenus.
Il dispose d'un patrimoine important, mais dont la grande partie se trouve à l'intérieur de son entreprise où il capitalise afin d'éviter l'imposition liée à sa distribution. Son revenu net global s'élève à 140 000 € et sa tranche d'imposition sur le revenu est de 41 %.


Il possède depuis plus de 30 ans un bien immobilier d'une valeur de 450 000 € qu'il loue 36 000 € par an à son entreprise. Cette location lui procure un revenu foncier imposable de 24 000 €.


Il interroge son conseiller patrimonial sur la stratégie qui serait susceptible de satisfaire son objectif.

Si monsieur Francis procède à une cession d'usufruit temporaire d'une durée de 15 ans.

 

Sur le conseil avisé de son conseiller patrimonial, Monsieur FRANCIS décide de procéder à une cession d'usufruit temporaire d'une durée de 15 ans de son bien.

Montant de l'usufruit temporaire d'une durée de 15 ans (Voir ÉVALUATION ÉCONOMIQUE DES DROITS DÉMEMBRÉS - Article 669 CGI). Le montant des charges usufructuaires est estimé à 15 % des revenus.


La valeur de l'usufruit temporaire de 15 ans est égale à 282 257 €. Ces capitaux ne supporteront aucune taxation  au titre de l'imposition des plus-values puisque Monsieur FRANCIS possède le bien depuis plus de 30 ans.

Défiscalisation :

Chaque année, les revenus de Monsieur FRANCIS seront diminués du montant des revenus fonciers occasionnés par la location du bien, soit environ 24 000 € par an.
Ces revenus étaient fiscalisés au taux de 41 % augmenté des prélèvements sociaux au taux de 17,20 %, Monsieur FRANCIS réalise donc une économie d'impôt de 13 968 € par an.

Avec les capitaux obtenus, Monsieur FRANCIS pourra réaliser d'autres investissements défiscalisant s'il le souhaite.

 

Capitalisation :

Les capitaux reçus peuvent être soit consommés, soit replacés. Ainsi, si Monsieur FRANCIS place ces capitaux sur un contrat d'assurance-vie au  taux de 4 %, au bout de 15 ans il disposera d'environ 508 329 € avant fiscalité, et d'environ 457 022 € après fiscalité en cas de rachat total.

 

Cession d'usufruit temporaire pour défiscaliser

Cas pratique

Monsieur GRANT, marié et âgé de 55 ans, souhaite alléger son imposition (impôt sur le revenu et IFI) ainsi qu'aider sa fille, Justine âgée de 28 ans, actuellement à la recherche d'un emploi. Il ajoute qu'il a l'intention de favoriser sa fille par rapport à son fils qui lui a une situation plus confortable.

Monsieur GRANT dispose d'un patrimoine important, il est redevable de l'IFI au taux de 0,5 %, et sa tranche marginale au titre de l'impôt sur le revenu est de 41 %.
Il possède depuis plus de 30 ans un bien immobilier, qu'il détient en commun avec son épouse, d'une valeur de 450 000 € qu'il loue 36 000 € par an. Cette location lui procure un revenu foncier imposable de 24 000 €.

Il interroge son conseiller patrimonial sur la stratégie qui serait susceptible d'être mise en place pour alléger son imposition sachant qu'il souhaite continuer à aider sa fille.

SI MONSIEUR GRANT DONNE L'USUFRUIT TEMPORAIRE DE L'IMMEUBLE À SA FILLE

Sur le conseil avisé de son conseiller patrimonial, Monsieur GRANT décide de donner l'usufruit temporaire de son immeuble locatif à sa fille, pour une durée de 10 ans.

Le montant de l'usufruit temporaire de l'immeuble pour une durée de 10 ans (Voir ÉVALUATION FISCALE DES DROITS DÉMEMBRÉS) est de 103 500 €. L'abattement applicable entre parent et enfant, renouvelable tous les 10 ans, est de 159 325 €. Il n'a donc pas été intégralement utilisé, et par conséquent Justine n'aura pas à acquitter de droits de donation.

Défiscalisation :

Au cours de ces 10 années, les revenus de Monsieur GRANT seront diminués du montant des revenus fonciers qu'il percevait par le passé du fait de la location du bien (désormais transmis à sa fille), soit environ 24 000 € par an.
Ces revenus étant fiscalisés au taux de 41 % augmenté des prélèvements sociaux de 17,2 %, Monsieur GRANT réalise donc une économie d'impôt de 13 968 € par an (dans l'hypothèse où ses autres revenus restent stables et qu'il ne change pas de tranche d'imposition).

De plus, le bien d'une valeur de 450 000 € ne sera plus taxable à l'IFI, Monsieur GRANT étant seulement nu-propriétaire du bien. Ainsi, chaque année Monsieur GRANT va économiser 2 250 € au titre de cet impôt.