Fonctionnement et mécanismes d'investissement

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Comment fonctionne la nue-propriété ?

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Le principe de la nue-propriété repose sur la notion de démembrement en deux parties distinctes : la nue-propriété et l'usufruit. Le nu-propriétaire achète le bien en bénéficiant d'une décote importante. En contrepartie, il doit céder l'usufruit pendant une période donnée. L'usufruitier aura alors la jouissance de l'habitation et pourra l'habiter ou le louer et percevoir les loyers. À l'issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine possession du logement.

A quel prix investir et pour combien de temps ?

Le démembrement de propriété permet à un propriétaire d'investir dans un logement et de bénéficier d'une décote sur le prix affiché. En moyenne, l'acquéreur paiera environ 60% du montant du bien. Il possède les murs tandis que l'usufruitier peut disposer du bien comme il le souhaite, pendant une durée déterminée à l'avance, généralement de 15 à 20 ans.

 

Les conditions pour bénéficier des avantages de la nue-propriété

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Les  biens concernés par ce dispositif

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Tous les biens immobiliers sont concernés par ce dispositif. Avec le démembrement de propriété, vous pouvez investir à moindre frais en diversifiant le type de biens qui vont constituer votre patrimoine immobilier.

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Les différents profils des investisseurs en nue-propriété

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Tout le monde peut investir dans un bien en démembrement de propriété. Il existe néanmoins certains profils-type :

• l'investisseur qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût et le transmettre plus tard à ses héritiers

• l'investisseur qui veut profiter des avantages fiscaux prévus par ce dispositif

• l'investisseur qui prépare sa retraite et qui bénéficiera de la pleine jouissance du logement à l'issue du démembrement

 

La location en nue-propriété

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La notion d'usufruitier en démembrement de propriété

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La location du bien en nue-propriété relève de l'usufruitier. Il peut le louer ou l'habiter.

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Quelles sont les règles qui s'appliquent en termes de loyers et de charges de copropriété ?

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Lorsque le bien est loué, les loyers sont perçus par l'usufruitier. En contrepartie, il est tenu de s'acquitter de toutes les chargesliées le logement : charges de copropriété, taxe foncière et taxe d'habitation (s'il occupe le bien).

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Qu'est-ce que l'Usufruit Locatif Social  ?

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C' est un dispositif qui permet à des particuliers d'investir dans des biens neufs ou anciens, dans des zones où le marché est tendu. L'usufruit est cédé à un bailleur social qui propose des logements à loyers modérés. Le nu-propriétaire dispose d'une habitation obtenue à moindre coût, dans un secteur où la demande est importante. Elle constitue ainsi un placement intéressant pour l'avenir. 

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Quels sont les montants investis en cas d'achat d'un bien en nue-propriété ?

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Quelle part du prix total devrez-vous payer lors d'un achat en nue-propriété ?

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L'achat d'un logement en nue-propriété permet de bénéficier d'une décote importante sur le prix du bien, généralement de 40 %. La contrepartie est de ne pas pouvoir jouir du logement pendant la durée du démembrement. Il faut ainsi avoir une situation financière solide, les premières années de possession du bien ne permettant pas d'en tirer des bénéfices. 

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Prix du bien en nue-propriété et loyer perçu par l'usufruitier : un lien étroit

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Il existe un lien indissociable entre le prix du bien en nue-propriété et le loyer perçu par l'usufruitier, choisi par le propriétaire. Cela peut être un membre de sa famille, dans le cadre d'une donation ou d'une succession par exemple. L’acheteur peut également choisir de céder l'usufruit et l'exploitation du logement à un bailleur social, lequel va proposer l'habitation à des personnes aux revenus modestes. Cette option permet au propriétaire qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier d'y parvenir à moindre coût, de bénéficier d'une niche fiscale très intéressante et d’œuvrer pour la collectivité en étant pourvoyeur de logements sociaux.

 

Où investir en nue-propriété ?

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Quelle zone choisir ?

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Comme pour tout achat immobilier, le choix de la zone géographique est primordial. Il est important de s'orienter vers un secteur où la demande locative est forte et d'anticiper l'évolution du marché pour les années à venir. En effet, si vous décidez d'acheter un logement en démembrement de propriété, vous jouirez du bien lorsque celui-ci prendra fin.

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Quelques exemples de villes à fort potentiel

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Vous devez donc vous projeter et miser sur un lieu qui gardera à coup sûr une attractivité importante dans le futur. Une ville étudiante, qui ambitionne de le rester et même de se développer, sera probablement un excellent placement. Privilégiez celles où le marché locatif est tendu et où il le demeurera très certainement à l'avenir. Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Dijon ou encore Paris sont des choix  pertinents.

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Nue-propriété et fiscalité

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Paye-t-on des impôts en nue-propriété ?

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Voici les avantages fiscaux qui découlent de cette opération immobilière :

• l'impôt foncier ainsi que toutes les autres taxes liées à la gestion du bien sont redevables par l'usufruitier.

• l'achat en démembrement de propriété n'est pas soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l'investisseur peut agrandir son patrimoine immobilier sans y être soumis.

• la nue-propriété ne génère pas d'impôt sur le revenu : l'investisseur ne voit donc pas ses revenus fonciers augmenter.

• il est possible de soustraire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers existants ou futurs 

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Quelle est la fiscalité lorsque l'on retrouve la pleine possession du bien ?

À l'issue du démembrement, l'investisseur récupère la pleine propriété du logement sans aucune conséquence sur le plan fiscal. La nue-propriété et l'usufruit sont alors détenus par une seule et même personne.

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Les droits de succession en cas de donation

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Transmettre son patrimoine à l'avance est le meilleur moyen de limiter les frais liés aux droits de succession. Vous pouvez faire don d'un bien immobilier à vos héritiers de votre vivant. Vous ne paierez alors que les droits de donation liés au transfert de la nue-propriété. Lorsque le décès du donateur surviendra, le nu-propriétaire prendra pleine possession du logement sans devoir s'acquitter des droits de succession classiques. Pour rentabiliser davantage l’opération, vous pouvez également donner la nue-propriété à vos héritiers et conserver l'usufruit. Vous avez également la possibilité de la donner à vos petits-enfants et de réserver l'usufruit à vos enfants. Vous pourrez bénéficier des abattements prévus lors des dons effectués aux descendants.

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Avantages et risques d'acheter un bien en nue-propriété

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Les avantages sont de trois types :

•  des avantages financiers : un coût moindre et des frais de notaire calculés uniquement sur la nue-propriété.

•  des avantages immobiliers : droit d'usufruit restitué à l'issue du démembrement, pas de gestion matérielle du bien et pas de risques liés aux imprévus de la location.

•  des avantages fiscaux : exonération de la taxe foncière et de la taxe d'habitation pendant la période du démembrement, pas d'impact sur l'impôt sur le revenu, réduction de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFSI , exonération des prélèvements sociaux, déduction sur les revenus fonciers préexistants et déduction possible du coût des travaux.

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Les risques sont minimes. Le principal danger serait de contracter un crédit et d'occulter le fait que les mensualités ne pourront pas être amorties par un loyer. Il est donc préférable d'avoir des bases financières solides pour se lancer dans un tel projet.

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Les critères essentiels avant d'investir 

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1 - Choisir une ville d'avenir 

Le choix de la localisation est fondamental. 

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2 - Faire établir un diagnostic du bien

Dans le cadre du démembrement de propriété, l'entretien courant du logement incombe à l'usufruitier, tandis que les gros travaux (murs, poutres, etc.) sont à la charge du nu-propriétaire. Il est primordial de s'assurer de la viabilité du bien avant l'achat, afin d'éviter les mauvaises surprises.

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3 - Prendre le temps de construire solidement un projet

Vous devez considérer tous les paramètres qui vous permettront de réussir votre projet (montage financier rigoureux, recherche d'un taux d'intérêt optimal, choix de l'usufruitier, …).

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4 - S'assurer que le bien n'est pas surestimé

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5 - Anticiper la transmission de son patrimoine

Grâce au démembrement de propriété, vous avez la possibilité de transmettre vos biens à vos héritiers par anticipation et de réduire les droits de succession.

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