AUGMENTER SES REVENUS

Les dispositifs pour augmenter ses revenus

Le contrat de capitalisation

Générer des revenus complémentaires tout en protégeant son conjoint :

Monsieur FRANCIS, âgé de 60 ans, est marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.

Il dispose de 100 000 € disponibles et communs aux époux.

Il souhaite obtenir des revenus complémentaires, et que son épouse puisse après sa disparition, percevoir également ces revenus.

Les époux ont déjà souscrit des contrats d'assurance-vie en faveur du conjoint survivant dont la valeur est au moins égale à l'abattement de 152 500 € par bénéficiaire de l'article 990 I du CGI.

Des avantages matrimoniaux, comme une attribution intégrale au conjoint survivant ont d'ailleurs été prévus dans l'optique de protection du conjoint.

Il souhaite bien entendu limiter la pression fiscale s'exerçant sur ces revenus, car il est taxé au taux de 41 %.

Il est soumis à l'ISF au taux de 0,5 %.

Il interroge son conseiller patrimonial sur la stratégie qui serait susceptible de satisfaire son objectif.

Si Monsieur Francis place les sommes disponibles sur le un bon de capitalisation :

Sur le conseil avisé de son conseiller patrimonial, Monsieur FRANCIS décide de procéder à la souscription d'un bon de capitalisation.

- Finance (identique à celle du contrat d'assurance-vie)

Si Monsieur Francis désire ne prendre aucun risque sur son capital, il pourra affecter toutes les sommes à un fond en euros.
S'il désire prendre plus de risques et s'assurant d'un actif de rendement afin de percevoir dès maintenant des revenus complémentaires significatifs, il optera au moins pour partie pour de la pierre papier (SCPI/OPCI).
S'il n'a pas besoin dans l'immédiat de revenus complémentaires important, il pourra capitaliser pour partie au moins les sommes placées sur le bon de capitalisation en s'orientant par exemple sur des actifs actions, à espérances de gain et risques globalement plus élevés.

Cette stratégie permettra d'obtenir un capital supérieur à terme.

Ce capital pourra être arbitré sur des actifs plus sécurisés et procurer des revenus complémentaires élevés.

- Fiscalité sur les revenus (identique à celle du contrat d'assurance-vie)

La fiscalité sera limitée pour deux raisons.

La première est liée au calcul des revenus imposables formant l'assiette de taxation, la 2nde tient à la faculté d'opter pour le prélèvement libératoire forfaitaire d'un taux maximum de 35 % jusqu'à la 4ème année, puis de 15 % après la 4ème année et de 7,5 % après la 8ème année (hors prélèvements sociaux).
À cela s'ajoute l'abattement annuel en cas de rachat après 8 ans.

- Fiscalité ISF

Les bons de capitalisation bénéficient d'une mesure de tolérance quant à leur valeur de déclaration.

Si Monsieur Francis exerce des rachats inférieurs aux gains de son bon de capitalisation, la valeur de celui-ci augmentera.

Mais la valeur déclarée pourra être le nominal du bon si celui-ci est inférieur à la valeur vénale.

- Protection du conjoint

Le bon de capitalisations ne relève pas d'un régime d'exception, comme les contrats d'assurance-vie.

Il est un bien commun, et à ce titre l'avantage matrimonial consenti au conjoint survivant pourra s'exercer sur lui.

De ce fait, le conjoint disposera du bon de capitalisation et profitera de cette source de revenus complémentaires.

Vente de nue-propriété pour augmenter ses revenus

AVANTAGES

Transformation d’un revenu futur en un capital immédiat et disponible.

Sécurisation d’une partie du patrimoine qui ne sera plus soumis aux fluctuations du marché immobilier.

Elimination des contraintes immobilières liées aux gros travaux.

La fiscalité à terme sur les revenus fonciers sera évitée et le fruit de la vente pourra être replacé sur un support d’investissement ayant une fiscalité plus avantageuse.

Permet de réorganiser le patrimoine en éliminant les actifs improductifs.

Souplesse de gestion des actifs financiers par rapport aux actifs immobiliers.

Permet également d’atteindre d’autres objectifs outre les revenus complémentaires comme par exemple organiser sa transmission par le biais d’un contrat d’assurance-vie.

INCONVÉNIENTS

Vente à un prix moins élevé que celui escompté lors de la réunion de la pleine propriété.

Marché plus restreint que celui de la vente de la pleine propriété d’un bien.

Incertitude quand au délai de vente qui peut être plus ou moins long en fonction du marché immobilier et du profil d’acquéreur recherché.

Les dispositifs pour augmenter ses revenus

Le contrat de capitalisation

Vente de nue-propriété pour augmenter ses revenus

Monsieur BONVIVANT, 60 ans, vient de prendre sa retraite. Il souhaite obtenir des revenus complémentaires pour profiter pleinement de son temps libre.

Il est nu-propriétaire d’un appartement locatif ancien dont sa mère (81 ans) dispose de l’usufruit. Ce bien est estimé en pleine propriété à 400 000 €.

Si rien n'est fait :

Il devra attendre le décès de sa mère pour devenir plein propriétaire du bien locatif et en percevoir les loyers. Selon la table de mortalité INSEE, sa mère a encore presque 10 années d’espérance de vie.

De plus, il devra assumer les charges de gros travaux, tels qu’un ravalement de façade, par exemple.

Enfin, à terme, les revenus fonciers qu’il percevra seront fiscalisés et donc taxés à sa tranche marginale d’imposition.

Si monsieur BONVIVANT cède sa nue-propriété :

En fonction de l’article 669 du CGI

La nue-propriété de Monsieur BONVIVANT est évaluée à 80 % de la valeur en pleine propriété, soit 320 000 €.

Avec une évaluation économique du bien

Nous supposerons que le rendement net de charges usufructuaires du bien est estimé à 2.5 %.

La valeur de la nue-propriété sera de 317 707 euros.

Monsieur BONVIVANT vend la nue-propriété du bien et replace le capital de 320 000 € sur un contrat d’assurance-vie réparti entre un fonds euros et des SCPI.

Il ne souhaite pas entamer son capital pour l’instant mais aimerait percevoir les revenus de ce placement.

Avec un rendement moyen annuel de 4 %, il pourra percevoir 12.800 € bruts par an, faiblement fiscalisés jusqu’à la fin de ses jours.

Il s’est ainsi déchargé des contraintes immobilières du nu-propriétaire sans se démunir, et sans priver sa mère de son droit d’usufruit.