Newsletter janvier 2021
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IMMOBILIER DE DÉFISCALISTATION
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Nous disposons de biens dans le meublé neuf et dans le meublé ancien avec un rendement très attractif pour ce type de résidences.
La location meublé
Les avantages
- Les revenus de la location meublée (LMNP = Loueur Meublé Non Professionnel et LMP = Loueur Meublé Professionnel (article 151 septies du CGI)) sont imposés au BIC. C'est avantageux en raison des charges déductibles, dont l'amortissement.
- Le régime des micro entreprises
Le loueur en meublé exerçant à titre individuel relève automatiquement du régime des micro entreprises lorsque ses recettes annuelles n'excèdent pas 33 200 € en 2017 et 70 000 € en 2018 et son activité est exonérée de TVA ou bénéficie de la franchise en base de TVA.
Il bénéficie alors d'un taux d'abattement de 50 %.
- Le régime du réel s'applique lorsque les recettes sont supérieures à 33 200 € en 2017 et supérieures à 70 000€ en 2018 ou que le loueur opte pour ce régime pour matérialiser un déficit. L'option est valable 2 ans et reconductible tacitement pour la même période.
- Le sort des déficits :
Pour le LMNP, le déficit n'est imputable que sur un résultat BIC non professionnel provenant de l'activité de location meublée des dix années suivantes.
Pour le LMP le déficit fiscal est déductible sans limite du revenu global.
- L'amortissement : Le bien (sauf terrain) est amortissable
- Les frais d'acquisition (honoraires, frais de montage, droits d'enregistrement et commissions) : L'investisseur peut au choix les déduire lors de l'année d'acquisition en les considérant comme des charges ou les inscrire en immobilisations au bilan de l'entreprise. Si on opte pour l'immobilisation, on passera des amortissements définis de la même manière que ceux portant sur la construction.
- La réduction d'impôt pour acquisition en direct de logement neuf ou de plus de 15 ans réhabilité par un loueur non professionnel dans une résidence services : L'investisseur peut opter pour une réduction d'impôt sur le revenu égale à 11 % (acquisition à partir du 1er janvier 2013) du prix de revient des logements acquis plafonné à 300 000 € en contrepartie de la diminution de la base amortissable fiscalement déductible du montant du prix de revient retenu pour le calcul de la réduction.
La réduction d'impôt est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.
L'imposition des plus-values :
- LMP :
Si l'immeuble est inscrit au bilan : Régime des plus-values professionnelles.
Exonération si :
- activité réalisée pendant 5 ans
- moyenne des recettes brutes HT des exercices clos, ramenés le cas échéant à 12 mois, au cours des 2 années civiles qui précèdent l'exercice de la réalisation de la plus-value inférieures à 90 000 €, exonération partielle s'applique lorsque les recettes n'excédent pas les 126 000 €.
Pour la transmission : Le loueur en meublé professionnel bénéficie en cas de donation ou succession de certains régimes de faveur applicables aux entreprises individuelles :
un différé de paiement de 5 ans puis un fractionnement du règlement sur les 10 années suivantes avec dans les deux cas l'application d'un taux égal au tiers du taux d'intérêt légal.
- LMNP : régime des plus values immobilières:
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels à l’occasion de la vente des locaux d’habitation meublés sont soumises au régime des plus-values des particuliers.
L'exonération d'impôt sur la plus-value est donc acquise après 22 ans de détention du bien, mais il faudra attendre 30 ans pour être également exonéré des prélèvements sociaux.
Les plus-values supérieures à 50.000 euros sont soumises à une surtaxe
Si le montant de la plus-value nette imposable est supérieur à 50.000 euros, le LMNP supportera une taxe supplémentaire. La surtaxe est calculée à partir d’un barème progressif allant de 2% à 6%. Si vous êtes plusieurs vendeurs (cas de logements en indivision ou appartenant à des concubins ou à un couple pacsé ou marié), l’appréciation du seuil de 50.000 euros s’effectuera individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des vendeurs.
- L'IFI : Le loueur est exonéré de l'IFI au titre des biens professionnels s'il :
- est inscrit au RCS
- ET réalise plus de 23 000 € de recettes
- ET cette activité procure au foyer fiscal plus de 50 % de ses revenus professionnels.
- La TVA : Les locations meublées respectant les conditions de l'article 261 D 4° du CGI (prestations de service) sont assujetties à la TVA.
Les inconvénients
- Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel, les investisseurs doivent réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirer de cette activité des recettes supérieures à leurs revenus tirés des catégories des traitements et salaires (y compris pensions et rentes) BIC hors location meublée, BNC, BA et rémunération des gérants majoritaires (les revenus nets catégoriels à prendre en compte sont ceux du foyer fiscal).
- L'amortissement est calculé sur la durée normale d'utilisation pour l'immeuble et non sur la durée de la location.
- L'amortissement déductible fiscalement est limité. Les amortissements non retenus fiscalement sont reportables.
- Pour être pris en compte, les amortissements doivent avoir été régulièrement comptabilisés.
- Le loueur en meublé est exonéré de TVA sans faculté d'option (sauf en cas de prestations hôtelières).
- Les conditions posées par le législateur pour bénéficier de l'exonération de l'IFI sont très contraignantes
Les points clés
Régime micro BIC :
En cas de recettes annuelles inférieures à 33 200 € en 2017 et 70 000 € en 2018 et d'exonération ou de franchise en base de TVA, les revenus du loueur en meublé exploitant individuel sont soumis de droit au régime micro BIC. Le revenu imposable de location est alors calculé après un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes.
Imputation des déficits sur le revenu global :
Pour le LMP, le déficit est imputable sur le revenu global sans aucune limitation.
Réduction d'impôt sur le revenu :
Pour le LMNP, l'acquisition en direct d'un logement neuf ou de plus de 15 ans réhabilité dans une résidence services ouvre droit à une réduction d'impôt égale à 11 % (depuis 2013) du prix de revient des logements acquis plafonné à 300 000 €.
En contrepartie de cette réduction, la base fiscale amortissable des immeubles sera réduite du prix de revient des logements retenu pour le calcul de la réduction.
AmortissementLe bien (sauf terrain) est amortissable ce qui neutralise fiscalement les revenus de location imposables.
Exonération de l'impôt sur plus-value :
-
Loueur en meublé professionnel (article 151 septies CGI)
Le loueur en meublé professionnel peut bénéficier d’une exonération totale ou partielle d’impôt de plus-values sous les 2 conditions cumulatives suivantes :
- l'activité doit être exercée depuis plus de 5 ans.
- les recettes brutes locatives ne doivent pas excéder 90 000 € pour obtenir une exonération totale et 126 000 € pour obtenir une exonération partielle.
-
Loueur en meublé non professionnel (article 150 VC CGI)
La plus-value en cas de revente est imposée au taux de 19 % + PS
Pour les cessions réalisées par acte authentique à compter du 1er février 2012, un abattement pour durée de détention est appliqué au taux de :
- 2 % par an au-delà de la 5ème année, jusqu’à la 17ème année de détention,
- 4 % par an au-delà de la 17ème année, jusqu’à la 24ème année de détention,
- 8 % par an au-delà de la 24ème année, jusqu’à la 30ème année de détention.
Exonération d'IFI :
Le loueur est exonéré de l'IFI au titre des biens professionnels s'il réalise plus de 23 000 € de recettes TTC et si cette activité représente plus de 50 % des revenus du foyer fiscal limités aux seuls revenus professionnels.
Si la location génère un déficit, la condition n'est pas remplie.
Association d'un emprunt à l'investissement :
Il est possible de recourir à l'emprunt pour financer l'investissement. Le recours à l'emprunt est d'autant plus pertinent que les intérêts seront fiscalement déductibles.
Utilisation des contrats d'assurance-vie pour l'adossement au prêt in fine :
L'investisseur pourra avoir intérêt à capitaliser son épargne à l'intérieur du contrat d'assurance-vie adossé au prêt. À l'échéance du prêt, l'épargne acquise servira au remboursement du capital emprunté.
Les principaux atouts de l'immobilier- Régularité des loyers
- Revalorisation du capital investi
- Rendement brut élevé
- Diversification du patrimoine
Gestion déléguée :
Aucun souci de gestion et frais fiscalement déductibles.
Inconvénient : coût
Nombreux programmes clé en main :
Aux investisseurs désireux d'être libérés de tout souci, la formule d'investissement en LMP commercialisée par de nombreux promoteurs offrant des services de gestion locative, apportera un certain confort.
Cession d'usufruit temporaire pour défiscaliser
Les avantages
- Diminution des revenus imposables du client : en cédant temporairement l'usufruit de votre bien, vous allez diminuer vos revenus imposables puisque vous ne percevrez plus les loyers.
De la même manière, vous pouvez par exemple céder l'usufruit des parts de votre société civile immobilière pour diminuer vos revenus imposables.
- En contrepartie de votre cession, vous recevez un capital : la cession de l'usufruit entraîne souvent une imposition au titre des plus-values immobilières des particuliers avec la possibilité de bénéficier d'un abattement pour durée de détention.
- Sortie de la valeur du bien dont on a cédé l'usufruit de l'assiette de l'ISF pendant la durée de cession de l'usufruit.
- Diversifier son patrimoine en plaçant le capital sur des actifs financiers.
- Réemployer les capitaux dans d'autres investissements, voire des investissements défiscalisant si nécessaire.
- Possibilité de renouveler consécutivement plusieurs fois l'opération de cession d'usufruit temporaire.
Les inconvénients
- Le capital lié à la cession de l'usufruit temporaire d'un bien qualifié de professionnel au regard de l'ISF entrera dans le patrimoine privé et pourra, à ce titre, être taxé à l'ISF (par exemple la valeur de rachat du contrat si réinvestissement sur un contrat d'assurance-vie).
- L'opération doit porter sur environ 10 ans au minimum pour être avantageuse.
- La cession de l'usufruit entraîne la taxation des plus-values immobilières. L'assiette sera cependant minorée puisqu'elle ne portera que sur la valeur de l'usufruit.
CAS PRATIQUE :
Monsieur FRANCIS, marié et âgé de 50 ans, souhaite non seulement faire fructifier son épargne en vue de sa retraite qu'il prévoit de prendre à 65 ans, mais également défiscaliser ses revenus.
Il dispose d'un patrimoine important, mais dont la grande partie se trouve à l'intérieur de son entreprise où il capitalise afin d'éviter l'imposition liée à sa distribution. Son revenu net global s'élève à 140 000 € et sa tranche d'imposition sur le revenu est de 41 %.
Il possède depuis plus de 30 ans un bien immobilier d'une valeur de 450 000 € qu'il loue 36 000 € par an à son entreprise. Cette location lui procure un revenu foncier imposable de 24 000 €.
Il interroge son conseiller patrimonial sur la stratégie qui serait susceptible de satisfaire son objectif.
Si monsieur Francis procède à une cession d'usufruit temporaire d'une durée de 15 ans.
Sur le conseil avisé de son conseiller patrimonial, Monsieur FRANCIS décide de procéder à une cession d'usufruit temporaire d'une durée de 15 ans de son bien.
Montant de l'usufruit temporaire d'une durée de 15 ans (Voir ÉVALUATION ÉCONOMIQUE DES DROITS DÉMEMBRÉS - Article 669 CGI). Le montant des charges usufructuaires est estimé à 15 % des revenus.
La valeur de l'usufruit temporaire de 15 ans est égale à 282 257 €. Ces capitaux ne supporteront aucune taxation au titre de l'imposition des plus-values puisque Monsieur FRANCIS possède le bien depuis plus de 30 ans.
Défiscalisation :
Chaque année, les revenus de Monsieur FRANCIS seront diminués du montant des revenus fonciers occasionnés par la location du bien, soit environ 24 000 € par an.
Ces revenus étaient fiscalisés au taux de 41 % augmenté des prélèvements sociaux au taux de 17,20 %, Monsieur FRANCIS réalise donc une économie d'impôt de 13 968 € par an.
Avec les capitaux obtenus, Monsieur FRANCIS pourra réaliser d'autres investissements défiscalisant s'il le souhaite.
Capitalisation :
Les capitaux reçus peuvent être soit consommés, soit replacés. Ainsi, si Monsieur FRANCIS place ces capitaux sur un contrat d'assurance-vie au taux de 4 %, au bout de 15 ans il disposera d'environ 508 329 € avant fiscalité, et d'environ 457 022 € après fiscalité en cas de rachat total.
Défiscaliser par démembrement : donation d'usufruit temporaire
Cas pratique :
Monsieur GRANT, marié et âgé de 55 ans, souhaite alléger son imposition (impôt sur le revenu et IFI) ainsi qu'aider sa fille, Justine âgée de 28 ans, actuellement à la recherche d'un emploi. Il ajoute qu'il a l'intention de favoriser sa fille par rapport à son fils qui lui a une situation plus confortable.
Monsieur GRANT dispose d'un patrimoine important, il est redevable de l'IFI au taux de 0,5 %, et sa tranche marginale au titre de l'impôt sur le revenu est de 41 %.
Il possède depuis plus de 30 ans un bien immobilier, qu'il détient en commun avec son épouse, d'une valeur de 450 000 € qu'il loue 36 000 € par an. Cette location lui procure un revenu foncier imposable de 24 000 €.
Il interroge son conseiller patrimonial sur la stratégie qui serait susceptible d'être mise en place pour alléger son imposition sachant qu'il souhaite continuer à aider sa fille.
SI MONSIEUR GRANT DONNE L'USUFRUIT TEMPORAIRE DE L'IMMEUBLE À SA FILLE
Sur le conseil avisé de son conseiller patrimonial, Monsieur GRANT décide de donner l'usufruit temporaire de son immeuble locatif à sa fille, pour une durée de 10 ans.
Le montant de l'usufruit temporaire de l'immeuble pour une durée de 10 ans (Voir ÉVALUATION FISCALE DES DROITS DÉMEMBRÉS) est de 103 500 €. L'abattement applicable entre parent et enfant, renouvelable tous les 10 ans, est de 159 325 €. Il n'a donc pas été intégralement utilisé, et par conséquent Justine n'aura pas à acquitter de droits de donation.
Défiscalisation :
Au cours de ces 10 années, les revenus de Monsieur GRANT seront diminués du montant des revenus fonciers qu'il percevait par le passé du fait de la location du bien (désormais transmis à sa fille), soit environ 24 000 € par an.
Ces revenus étant fiscalisés au taux de 41 % augmenté des prélèvements sociaux de 17,2 %, Monsieur GRANT réalise donc une économie d'impôt de 13 968 € par an (dans l'hypothèse où ses autres revenus restent stables et qu'il ne change pas de tranche d'imposition).
De plus, le bien d'une valeur de 450 000 € ne sera plus taxable à l'IFI, Monsieur GRANT étant seulement nu-propriétaire du bien. Ainsi, chaque année Monsieur GRANT va économiser 2 250 € au titre de cet impôt.
Tout sur la loi Malraux
Définition et avantages de la loi Malraux
Etes-vous concerné par la loi Malraux ?
La loi Malraux concerne la restauration et la rénovation de batiments anciens visant
la restauration du patrimoine français.
Les propriétaires d'immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées,
qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles,
bénéficient d'une réduction d'impôt si les revenus de la location de l'immeuble
proviennent de la catégorie des revenus fonciers.
Savez-vous que vous pouvez investir en SCPI Malraux ?
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Réduction d'impôt :
Depuis 2012 (encore valable en 2018) :
-
22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. (Anciennes ZPPAUP et AVAP)
-
30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU. (Anciens secteurs sauvegardés)
Les dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt sont :
> les dépenses de réparation,
> les dépenses d'entretien,
> les dépenses d'amélioration,
> certaines dépenses spécifiques à la restauration de l'immeuble.
Les pricipaux atouts de l'immobilier :
>Régularité des loyers
>Revalorisation du capital investi
>Diversification du patrimoine
SCPI Malraux : Comment défiscaliser ?
Le saviez-vous ?
Depuis 2009, la souscription en pleine propriété de parts de SCPI détenues dans le patrimoine privé du contribuable ouvre droit à la réduction d'impôt de l'article 199 tervicies.
Cas pratique :
Vous êtes imposable et payez 2 000 euros par an d'impôts.
Vous achetez des SCPI Malraux pour un montant de 10 000 euros.
Ce faisant, vous bénéficiez d'une réduction d'impôts de 2 000 euros en 2018
Pendant 2 ans, vous ne touchez pas de loyer en raison de la constitution et de la rénovation du patrimoine.
Au terme de 2 ans, vous touchez des loyers mensuels de 2,5 à 3 % du montant investi, et ce, pendant 13 ans !
A l'issue des 13 ans, la SCPI est dissoute et le patrimoine immobilier est revendu.
Vous récupérez votre capital avec les plus-values éventuelles.
Vous n'avez pas de liquidités ?
Nous avons sélectionné une SCPI Malraux financée par crédit, via le crédit foncier de France.
Pour en savoir plus, contactez-nous.
Opérations de restauration immobilière et Aides fiannceières pour les monuments historiques
SUR LES OPÉRATIONS DE RESTAURATION IMMOBILIÈRES
La sauvegarde du patrimoine immobilier à caractère historique, esthétique ou assimilés, par des opérations de restauration immobilière peuvent permettre, sous certaines conditions, de bénéficier d'aides financières mais surtout d'un régime fiscal avantageux.
Toute réhabilitation par des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition visant à l'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles (C. urbanisme art. L 313-4), dans des secteurs sauvegardés ou dans le cadre d'une déclaration d'utilité publique, ouvre droit à ce régime de faveur.
Conditions pour bénéficier des avantages fiscaux :
- L'immeuble doit être classé monument historique ou classé à l'inventaire supplémentaire ou faire partie du patrimoine national
- Le propriétaire s'engage à conserver son patrimoine (immeuble classé) pendant au moins 15 ans à compter de son acquisition.
- L'immeuble ne peut etre détenu par l'intermédiaire d'une SCI
- La mise en co-propriété doit faire l'objet d'un agrément ministériel.
La réduction d'impot s'applique aux opérations de restauration (par demande de permis de construire ou déclaration de travaux)
Bénéficiaires :
- personnes physiques
- associés de sociétés non soumises à l'IS
- personnes souscrivant des parts de SCPI
Déduction des charges :
- Si l'immeuble génère des revenus fonciers et que le propriétaire n'occupe pas le bien : les charges peuvent être déduites des revenus fonciers
- Si l'immeuble est occupé (en partie) par le propriétaire et génère des recettes imposables : les charges afférentes à la partie occupée par le propriétaire sont déductibles du revenu global ; les autres charges sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier
- Si l'immeuble ne génère aucune recette : les charges foncières peuvent etre déduites du revenu global de l'intéressé
- En cas de déficit foncier constaté : Pas de limitation pour la déduction sur le revenu global de l'intéressé
MONTANT DE LA DEDUCTION D'IMPOT
- 30 % des dépenses supportées pour les immeubles situés dans le périmètre d’un SPR couvert par un PSVM approuvé, dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé ;
- 22 % des dépenses supportées pour les immeubles situés dans le périmètre d’un SPR couvert par un PVAP approuvé ou dans le cadre d’une opération de restauration déclarée d’utilité publique.
- Montant maximum de dépenses annuelles : 400 000 euros sur 4 ans depuis la loi de finance rectificative pour 2016 (Article 199 tervicies)
- Montant max. de réduction d'impôt sur 4 ans de 88 000 euros ou 120 000 euros selon la zone géographique
- Depuis la loi de finance rectificative pour 2016, si la réduction excède l’impôt dû, la fraction excédentaire est reportable 3 ans.
La Défiscalisation Malraux est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d'avatages fiscaux telles les défiscalisations PINEL, BOUVARD...
En revanche, pour un même local, un même appartement ou un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Malraux avec les autres incitations fiscales
SUR L'AIDE FINANCIÈRE
Les travaux de restauration, conservation, réparation et entretien d'immeubles classés peuvent faire l'objet de subventions importantes de la part de l'état.
La participation de l'état peut aller de 20 à 80% du coût total de l'opération.
Le préfet de région est autorisé à subventionner les travaux afférent à la conservation d'immeubles à hauteur de 40% du montant des frais.
Loi Malraux : Cas pratique
Cas pratique :
Un contribuable propriétaire d'un appartement dans un immeuble fait l'objet d'une restauration complète situé dans un SPR avec PVAP. (22% de réduction)
Les travaux de restauration ont débutés en février 2018, et doivent normalement s'achever en septembre 2021.
Au cours de cette dernière année, il supporte :
-
des dépenses de travaux : 110 000 € payés en 2018, 50 000 € payés en 2019, 110 000 € payés en 2020 et 50 000 € payés en 2021.
-
des intérêts d'emprunts : 3 500 €
-
perçoit 1000 € de loyers pour les mois de novembre et décembre 2021.
Les intérêts d'emprunt génèrent un déficit foncier de 2 500 € reportable sur les 10 années suivantes.
Aux termes de l'article 29 et 31, I du CGI, sont déductibles du revenu foncier entre autre : les dépenses d'entretien et de réparation, c'est à dire tous les travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.
Constitue des dépenses d'entretien et de réparation : la remise en état du gros œuvre (toitures, façades...).
En l'espèce, la restauration complète de cet immeuble est constitutive de dépenses d'entretien déductibles des revenus fonciers.
Lorsque les opérations de détermination du revenu foncier font apparaître un résultat négatif, les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
La fraction du déficit supérieure à cette limite n'est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Avec l'application du régime Malraux :
Pour bénéficier de ce régime, plusieurs conditions doivent être remplies, notamment :
-
l'immeuble doit être affecté à l'habitation,
-
le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de 9 ans,
-
l'opération de restauration doit être réalisée à l'initiative du propriétaire de l'immeuble ou d'une collectivité publique,
-
bien que devant opérer la restauration complète de l'immeuble, les travaux peuvent ne porter que sur les parties de l'immeuble qui nécessitent une intervention.
- Si les conditions sont remplies alors :
Année
Montant des travaux
Montant retenu
Taux de la réduction
Montant de la réduction
2018
110 000 €
110 000 €
30 %
33 000 €
2019
50 000 €
50 000 €
30 %
15 000 €
2020
110 000 €
110 000 €
30 %
33 000 €
2021
50 000 €
50 000 €
30 %
15 000 €
Total sur 4 ans
320 000 €
320 000 €
30 %
96 000 €
La réduction d'impôt est égale à : 30 % ou 22 % du montant des dépenses (bien situé dans une ZPPAUP), retenues dans la limite de 400 000 euros de dépense sur 4 ans,
-
soit une réduction d'impôt de 33 000 € dès la 1ère année.
-
Depuis la loi de finance rectificative pour 2016, si la réduction excède l’impôt dû, la fraction excédentaire est reportable 3 ans.
Nota Bene : Ici, toutes les dépenses pourront être prises en compte pour le calcul de la base de la réduction d'impôt car nous prenons les dépenses supportées jusqu'au 31 décembre de la 3ème année de la date de la déclaration préalable.
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